주택청약에 대해 A-Z까지 알아보자 (3) - 청약 당첨 후 ... 재당첨제한/전매제한/계약금,중도금,잔금이 뭔데/새 정부의 청약 공약/패널티

3탄까지 쓸 생각은 없었는데.. 내가 궁금한게 많아서 또 글을쓴다.

 

이번 글은 만약에 내가.. 청약에 당첨이 됐다! 라고 가정하고 궁금한 사항들을 정리해보겠다.

 

 

계약금,중도금,잔금 치르는 순서와 비율?

(1) 계약금

: 청약 당첨시에 계약체결기간이 있다. 그 계약기간에 내는 금액이 계약금이다.

보통 전체 분양가의 10~20%를 낸다. 계약금은 반드시 미리 준비해두어야 한다.

 

(2) 중도금

: 계약금과 잔금 사이에 치르는 금액이다. 보통 전체 분양가의 60%이다.

보통 아파트는 선 분양-후 입주로 이루어지고 청약일로부터 입주까지 약 3년정도 소요된다.

이에 그 기간동안 6번에 걸쳐서 금액을 납입한다.

중도금 차수별로 납입해야하는 일자와 금액이 명확하게 명시되어 있으니 기간에 맞게 납입해야한다. 6개월 간격으로 공격이다.. 만약 납입 못하면 연체이자가 붙는다.

 

(3) 잔금

: 앞서 지불한 금액을 빼고 남은 금액들이다. 분양가의 30% 정도.

분양가-계약금-중도금 = 잔금 이라고 보면 됨. 

잔금 치르는게 제일 목돈이라 부담이다.

 

 

분양가는 아파트마다 다르기때문에 입주자 모집 공고문을 보면 정확하게 알 수 있다.

예를들어, 아래 사진은 대전 엘리프 송촌 더 파크 입주자모집공고문이다.

계약금 / 중도금 / 잔금으로 나누어져있고 중도금은 얼마를 내야하는지도 나와있다.

공고문을 보고 자금운용에 대한 플랜을 잘 짜두면 된다.

 

 

나 중도금/잔금 치를 돈없는데.. 대출 되니?

ㅇㅇ가능! 

중도금 대출은 보통 시행사에서 협력하는 은행에서 집단대출이 된다. 

규제지역에 따라 대출 가능한 범위가 다른데, 투기과열지구는 분양가격의 40%, 조정지역은 50%까지 대출이 가능하다.

나머지는 직접 모아서 잘 내라..

 

잔금은 집단대출은 불가능하지만.. 그 사이에 주택의 시세가 올랐다면, 주택담보대출을 이용해서 대출할 수 있다.

KB시세를 보고 주택가격의 70%를 대출 가능하다. (LTV 80%)

그런데.. DSR 규제가 40%이니 총부채와 소득을 비교하면서 대출 가능한 금액을 잘 확인해야한다.

 

아 그리고, 대출도 분양가에 따라 가능 금액이 달라지는데..

분양가가 9억까지 40%, 9억초과 15억 이하는 20%이다. (투기과열지구 기준)

이때 계산을 하는 방식은 9억의 초과분에 대해서 20%를 적용하는 것이다.

예를들어 12억짜리 아파트가 있다면, 12억*0.2 = 2억4천 대출이아니고

9억*0.4 : 3억 6천

4억*0.2 (12억-9억 초과분) : 8천

토탈 4억 4천 대출이 가능하다.

 

 

 

분양가말고 또 내야될 돈 있어?

취득세가 있다.

취득세는 뭐 사실 청약아니더라도 그냥 집을 사면 내야되는 세금이라고 보면 된다.

산정방법은 " 취득가격(분양가) * 취득세율 " 이다.

만약 확장/옵션추가했다면 그런것도 다 영끌되어 취득가격에 포함된다.

취득세율은 몇 주택을 갖고있냐에 따라 다르다.

 

 

나 당첨되면 분양권 바로 팔 수 있어? 전매제한 있다던데..

예전엔 분양권 당첨되면 바로 팔 수 있었는데.. 그땜에 투기가 너무 과열되어서 분양권전매제한 제도가 생겼다.

주택을 분양받은 후 일정기간동안 팔 수 없는 제도이다.

기간은... 보통 규제지역의 카테고리에 따라서 3년~5년제한 등이 있다.

시작일은 해당 주택의 입주자로 선정된 날(청약 당첨발표일)부터 기산한다.

 

입주자모집공고에 보면 잘 나와있다.

 

 

전매제한기간이 소유권이전등기일까지 인건 뭐야?

소유권이전등기일까지 란 계약금,중도금,잔금까지 다 치르고 소유권이 옮겨지고 나서(등기치고)부터 판매가 가능하다는 것이다.

 

 

피 받고 판다? P?

분양가에 Premium(P)를 붙여 비싸게 파는 것을 의미한다.

시세가 형성되면 분양가보다 더 높은 금액에 팔수있어 시세차익을 볼 수 있다.

보통 전매제한이 걸려있는 아파트는 전매제한기간이 끝난 이후부터 거래를 할 수 있고,

전매제한 안걸려있는 아파트는 계약금치르고 부터 거래 가능하다.

 

 

전매제한 걸려있는데, P 받고 판다는 분양권은 뭐야?

조합원 매물 혹은 이주등의 특별사유로 인해 전매제한 예외 되는 경우

 

 

전매제한 무시하고 걍 팔면?

매수자 매도자 모두 징역 혹은 벌금형 + 10년간 청약제한

 

분양권 팔면 양도세 얼마나 내?

분양권 판매를 하게되는경우 양도세를 내야한다. ('21년 6월 부터 상향됨)

1년미만 보유시 70%,

1년이상~2년미만 60%

2년이상 일반과세율

 

양도세계산은 P(차익)에서만 계산한다.

예를들어 분양가 4억이고 P가 1억붙었다면, 1억에 대한 양도세만 내면된다.

 

근데 지방소득세 10% 까지 더하면 .. 세금만 어마어마하네

 

추가로 적자면.. 분양권은 2년이상 갖고있다해도 양도세면제가 아니다.

건물이 준공되고 그 아파트에 2년이상 실거주 (비규제는 보유) 했을 때 양도세가 면제되는 것이다.

분양권보유과 실거주는 다른 개념

 

 

조건미충족시 패널티

- 부적격 당첨자로 처리되면 투기과열지구의 경우 1년간 청약 자격을 뺏김

- 일단 당첨되면 계약여부와 관계없이 청약통장은 재사용불가함.

무지성 청약 넣었다가 덜컥되면 취소해도 통장은 그냥 날려야함 이미사용한거라서. 나의 오랫동안 쌓아온 가점이 그대로 날라간다..~

 

 

유주택자가 청약신청했다가 당첨된다면?

- 기간내 처분해야함

‘주택공급에 관한 규칙 일부 개정안’에 따르면, 기존 주택을 처분하는 조건으로 청약에 당첨된 1주택자는 입주가능일부터 6개월 내 소유한 집의 처분을 완료해야 한다. 그렇지 않은 경우 분양 계약이 취소되는 한편, 주택법에 의거해 처벌받을 수 있다.

 

청약 왜하냐?

- 돈이 된다. 시세대비 분양가가 엄청나게 낮다. 주변 아파트들은 시세가 10억하는데 청약은 분양가 상한제가 있어서 5-6억이면 가능하다. 이후에 새아파트는 신축+주변시세+인프라의 영향을 받아 시세만큼 집값이 오르게된다.

로또청약이라는 말이 괜히 있는게 아니다.

 

 

새정부의 청약 공약

기존 84이하는 가점100%만 가능해서 신혼부부/1인가구는 특공만 노렸어야 했다.

그런데 개선안을보면 주택면적의 기준을 3가지로 나누고 (~60m2 / 61~84m2 / 85m2~)

그에따른 가점/추첨제 비율을 조정했다.

 

일반공급 1순위여도 84에 추첨제30% 물량이 생겼으니 노려볼만한 구멍이 하나 더 생겼다..!

 

 

출처 - 

https://budak1.com/%eb%b6%84%ec%96%91%ea%b6%8c-%ec%a0%84%eb%a7%a4%ec%a0%9c%ed%95%9c-%eb%8c%80%ec%83%81%eb%b0%8f%ea%b8%b0%ea%b0%84-%ed%88%ac%ec%9e%90%eb%b0%a9%eb%b2%95/

분양권 전매제한 |대상및 기간 - 부동산닥터1

https://e.s2news2.co.kr/m/1

분양권 판매하는방법 궁금증 총정리

https://www.ikld.kr/news/articleView.html?idxno=250273 

“모르면 손해”… ‘기존 주택 처분 조건’ 등 새 아파트 청약 시 체크할 점은? - 국토일보